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        光大证券-银行业流动性观察第73期:从RMBS重启看房地产融资政策“松绑”-210926

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        日期:2021-09-26 14:44:31 研报出处:光大证券
        行业名称:银行业
        研报栏目:行业分析 王一峰  (PDF) 13 页 585 KB 分享者:ht***1 推荐评级:买入
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        研究报告内容
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          本轮房地产融资政策调控脉络。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】自2020年下半年以来,我国房地产政策环境已历经一年的调控收紧期。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)地方政府也按照“因城施策”的原则,热点城商行新增或升级“限购”、“限售”、“限贷”、“限地价、限房价”、开展房地产市场乱象整治,旨在逐步建立和完善房地产市场调控的长效机制,降低房企高杠杆经营风险。其中,“三条红线”和“两个集中度管理”政策是本轮调控的核心主线,分别从需求侧和供给侧两个方面,对房地产企业融资进行了全面的管控约束。

          政策收紧后房地产行业融资形势与风险状况。影响一:二季度以来开发贷呈现负增长,按揭受控增长。2021年Q2开发贷增量占比为-3.26%,较Q1下降近10个百分点。上半年新增住房按揭贷款2.1万亿,同比少增0.2万亿。Q3以来,住房按揭延续了受控增长状态。影响二:国内债券融资渠道萎缩,中资美元债市场大幅缩量,非标融资大幅度下滑。1-8月房企通过国内债券合计净融资-788亿,同比下降2380亿,中资美元债合计净融资-80亿美元,同比下降325亿美元。上半年,房地产信托融资压降2008亿,同比增速已降至-16.94%。影响三:房地产销售和投资增速明显下滑。2021年在房地产融资从紧的政策高频推出影响下,政策效力也开始传导至销售和投资端。影响四:部分房企风险信用风险事件频出,现金流风险系统性加大。今年以来部分房企信用风险事件和负面舆情频发,高杠杆、低周转的弱资质房企正在进入“明斯基时刻”。

          RMBS重启放量标志着调控政策进入新阶段。从8月份开始,RMBS出现恢复性增长,9月1-24日,RMBS发行规模已超过800亿,创年内月度增长新高。我们认为该政策具有较强信号意义:一是有利于腾挪表内涉房类贷款的投放空间,实现精细化放松。随着RMBS发行的重启,银行存在较强意愿通过RMBS的发行腾挪表内涉房类贷款额度,进而缓解集中度指标达标困境和信贷投放的资产荒压力,我们预计,9-12月份住房按揭贷款增长有望出现小幅上量。二是有助于房地产加速去化和促进销售回款,缓解房企现金流风险?;航夥康夭笠导械南纸鹆鞣缦盏氖滓?,在于“盖房子、保交付、促回款”,而要实现这一目标的重要抓手,并非传统意义上需要央行加大宽松力度,而是需要通过局部“宽信用”来实现,即对前期房地产融资政策的“全面从紧”予以适当的“微调松绑”。三是RMBS的重启也需要遵循因城施策原则。对于中西部地区,由于其按揭深度偏低,房地产去化压力相对更大,银行应适当放松对按揭贷款的额度管控,而对于热点城市则仍应延续“稳中从紧”的政策导向。

          房地产融资政策调整对银行业经营的影响。RMBS的重启,对于银行经营和估值表现具有多重利好:一是增加资产流转,腾挪高收益资产额度,有助于稳定贷款定价。后续随着RMBS的稳步发行,按揭贷款有望进一步上量,进而有助于银行维持贷款定价和NIM的稳定。二是修复房地产企业资产负债表,降低银行潜在资产质量压力。房地产企业在形成稳定的现金流来源之后,不仅可以满足上下游供应链商票等经营性债权兑付,同时也可以陆续归还金融机构借款,降低银行表内开发贷的资产质量压力??⒋家斜砟谛糯婺1戎卮蟾盼衷?-8%,涉及量并不大,开发贷不良率维持在1.2-1.3%,具体“强抵押、低占比、低不良”特点,出险受损的可能性并不大。对于部分涉及恒大开发贷敞口偏大的机构而言,压力可能会略大一些,但也不太会造成实质性冲击。按揭贷款是银行表内最为优质的信贷资产,关注率和不良率长期双双维持在0.5%以下,资产质量较为优异。三是有助于银行估值体系改善。近期银行板块的调整,主要受到了负面情绪传染的“误伤”,并非经营情况出现了恶化,且RMBS的重启有助于银行NIM的稳定,资产质量压力并不大。因此,在Q4时间段,我们提请投资者重点关注江苏地区的优质上市城农商行,这些机构基本与恒大事件无关,地区的法人房企风险较小、全国性房企在当地项目公司也不存在回款风险。

          风险分析:房地产企业现金流压力加大,信用违约风险继续释放。

          

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